בחירת מסלול משכנתא
בישראל מקובל מאוד לרכוש דירה באמצעות משכנתא, כשמאחורי צעד זה יש הגיון כלכלי במקום לשלם שכר דירה חודשי עדיף לרוב לקחת הלוואה מהבנק ולרכוש דירה, שתהיה בבעלותכם עם סיום התשלום עליה. מסלול משכנתא, כלומר תוכנית ההלוואה וההחזר המוצעת ע”י הבנקים, משתנה בהרכבו לפי הפרמטרים הבאים: סוג ההלוואה (סוג הריבית)- ריבית קבועה, ריבית משתנה, ריבית ליבור וכ”ו, סוג ההצמדה- למדד, לדולר, ריבית פריים, ושילובים שונים של הנ"ל, וכן מסלולהפירעון- תשלומים אחידים, החזרים עולים ודחייה זמנית של תשלום הקרן. ריבוי מסלולי משכנתאות נותן ללווה את האפשרות להתאים את ההלוואה לצרכיו וליכולתו הכלכלית. כושר ההחזר של הלווה, הוא אחד הפרמטרים העיקריים הקובעים את גובה וסוג המשכנתא המאושר ע”י הבנק. להלן סיכום של מסלולי המשכנתא השונים כולל היתרונות והחסרונות של כל אחד מהם.

מסלול משכנתא בריבית קבועה צמודת מדד
הלוואה הניתנת תמורת תשלום חודשי המורכב משיעור ריבית קבוע בתוספת הצמדה למדד המחירים לצרכן:
קרן X ריבית קבועה X ( מדד המחירים לצרכן - המדד היסודי) = החזר חודשי
תקופת ההלוואה: 4-36 שנים.
יתרונות: משכנתא בסיכון נמוך תוך ידיעה מוקדמת של מספר התשלומים הצפויים לאורך שנים בתחנות היציאה השונות. ההלוואה אינה מושפעת מתנודות ושינוים במשק.
חסרונות: קיימים קנסות פירעון כאשר הלקוח מבקש לסיים את ההלוואה. במצב של אינפלציה בשוק, קרן ההלוואה גדלה למרות התשלום השוטף. במקרה של ירידת שיעורי הריבית במשק הלווים יחויבו בריבית גבוהה מהמקובל במשק (בהתאם לאחוז הריבית עליו חתמו).
מסלול משכנתא בריבית צמודת דולר/ אירו
משכנתא הניתנת תמורת תשלום חודשי המורכב משיעור ריבית משתנה בתוספת הצמדה למדד המחירים לצרכן, הריבית משתנה בזמן נקודת היציאה לפי עוגן שנבחר ומפורסם ע"י הבנק בתוספת מרווח:
קרן X ריבית משתנה X ( מדד המחירים לצרכן - המדד היסודי) = החזר חודשי
תקופת ההלוואה: 5-30 שנים
מסלולים: משתנה כל תקופה הנקבעת מראש ונבחרת ע"י הלקוח- החל ממשתנה כל 10 חודשים ועד 18 שנים. המסלולים הנפוצים: משתנה כל שנה, משתנה כל שנתיים / שנתיים וחצי, משתנה כל 5 / 6 / 10 / 12 /18 שנים וכ”ו.
יתרונות: מאפשר פירעון ללא קנסות בתחנת היציאה או קנס מופחת שנקבע עד לתחנת היציאה. מסלול זה מומלץ בתקופות של ריבית גבוהה, כאשר יש צפי שהריבית תרד בהמשך. מומלץ בעיקר לתושבי חוץ, או אנשים שנהנים מהכנסה דולרית קבועה.חסרונות: סיכון וחשיפה לעליית הריבית. במצב של אינפלציה, קרן ההלוואה גדלה למרות התשלום השוטף.

מסלול משכנתא בריבית שקלית- פריים ארוך טווח
ריבית שקלית שמבוססת על מדיניות הריבית של בנק ישראל, ריבית פריים היא הריבית האשראי המקובלת במשק: ריבית בנק ישראל + מרווח הבנקים 1.5 = פריים
תקופת ההלוואה: 4-25 שנים.
יתרונות: גמישות בעת פירעון מוקדם- ניתן לפרוע את ההלוואה בכל עת, ללא הצמדה לשום מדד. ישנה תלות רק במדד שמפרסם בנק ישראל.
חסרונות: תנודתיות לאורך שנים. כל שינוי עתידי בשיעור הריבית חל על הריבית בלבד. התנודות בריבית מורגשות בהחזר החודשי ויכולות להכביד על ההוצאה החודשית.
מסלול משכנתא עם הלוואת מט"ח
הלוואה צמודה למטבע חוץ לתקופה של 4-25 שנים על בסיס ריבית ליבור. המסלול הדולרי מורכב משלושה מרכיבים: ליבור + מרווח הבנק + הפרשי שער הדולר = החזר חודשי
ליבור- LIBOR= London Index Bank Offered Rate מדד הנקבע ע"י חמשת הבנקים הגדולים בלונדון לגבי כל מטבע ביחס לריבית הנהוגה באותה מדינה. את הליבור ניתן לקבע על פי בחירת הלקוח לפי מסלולי משכנתאות הניתנות בבנק לפרקי זמן של חודש עד שנה כאשר ככל שהקיבוע הוא לתקופה ארוכה יותר כך שער הליבור עולה.
מרווח הבנק - המרכיב היחידי במסלול הדולרי הניתן למיקוח ע"י הלקוח. בחלק מהבנקים המרווח לא משתנה.
הפרשי שער מטבע - מחושבים מידי חודש מול שער הדולר בעת לקיחת ההלוואה.
תקופת ההלוואה: 4-25 שנים.
מטבעות עיקריים: דולר, יורו, ין יפני, פרנק שוויצרי, לירות שטרלינג, דולר אוסטרלי.
מסלולים: בחלק מהבנקים מציעים "מסלול נקוב מטבע" שבו לא נעשים המרות מטבע אלא הלקוח פותח חשבון מט"ח בבנק ומשלם באותו מטבע נהוג את ההחזר החודשי, וכך נחסך מהלקוח הפרשי ההמרות. מסלול זה מתאים בעיקר ללקוחות שמרוויחים במט"ח.
יתרונות: ללקוחות שלא מרוויחים במט"ח רצוי להתאים מט"ח שבו ריבית נמוכה ומאפשר החזר חודשי נמוך. המסלול מתאים ללקוחות שמקבלים הכנסות במט"ח או לספקולנטים. בנקודות השינוי של הליבור ניתן לפרוע את ההלוואה ללא עמלות פירעון, כך שמסלול זה מתאים למי שמתכנן פירעון מוקדם.
חסרונות: תנודתיות גדולה משום התלות במספר מדדים, חשיפה לשינויים של שער השקל מול המטבע השני, חשיפה לשינויים בריבית הליבור.
כיום, לוקח המשכנתא אינו חייב לבחור הלוואה יחידה מתוך מגוון של סוגי הלוואות אלא יכול לקחת הלוואה המהווה תערובת של מוצרים פיננסיים, כשההחלטה על התמהיל נתונה בידיו. בחירת מסלול משכנתא היא שאלה של בניית "סל" הלוואות, בדומה לבחירת תיק השקעות. שיטה זו מאפשרת ללווה להקטין את החשיפה לסיכוני שוק וריבית ע”י פיזור. חשוב לזכור שהלוואת משכנתא היא הלוואה לטווח ארוך מאוד והכלל המקובל הוא שגובה ההחזרים החודשים לא יעלה על שליש מההכנסות השוטפות של המשפחה.