משכנתא - כדאי לדעת.

לקחת משכנתא זהו אחד מן הצעדים הכי משמעותיים בחיינו ויש הרבה מה לעשות בטרם חותמים עם בנק משכנתאות או חברת ביטוח.

מומלץ מאוד עוד בטרם רוכשים דירה בפועל לגשת לכמה בנקים למשכנתאות ולהתחיל במחקר ולקבל מידע אודות מסלולי המשכנתא הקיימים ולערוך השוואה מקיפה של בין הבנקים השונים וחברות הביטוח השונות.

לקחת משכנתא זהו צעד שיש לו השלכות רבות על איכות חיינו על כן חשוב מאוד לוודא כי החזר משכנתא שנתחייב אליו יהיה סביר וכזה שיאפשר לנו להמשיך לשמור על איכות החיים שלנו. כמו כן, חשוב מאוד לעמוד על גובה הריבית ולהשוות בין הריביות המציעים הבנקים.

עניין נוסף שיש לתת עליו את הדעת לפני שמחליטים לקחת משכנתא הוא העובדה שלקחת משכנתא דורשת ביטוח משכנתאות וגם זה דורש מחקר – ניתן לקחת ביטוח משכנתא הן בבנקים והן דרך חברות ביטוח וזו גם הוצאה שיש להוסיף לחישוב ההוצאות הכללי.

פרט שחשוב מאוד לזכור אותו בעת לקחת משכנתא הוא שיש טעם להתווכח ולשאת ולתת עם פקידי הבנק על גובה הריבית ועל גובה העמלות.

התהליך הבסיסי של לקיחת משכנתא

לקיחת משכנתא כדי לממן קניית דירה הינה תהליך אשר בפניו ניצב רוב הגדול של הזוגות בישראל. בין אם מדובר בזוג צעיר הרוכש את דירתו הראשונה, או זוג מבוסס יותר עם ילדים העובר לדירה מרווחת יותר, רכישת דירה היא ההוצאה הכספית הגדולה ביותר בפניה עומדים רוב האנשים.

מהי משכנתא

משכנתא מוגדרת כהלוואה כנגד שעבוד הנכס ומהווה היום אמצעי תשלום בעיקר לצורך רכישת דירה, מגרש, משרד או לצרכי בניה, שיפוץ או הרחבת בית. זהו למעשה "חסכון הפוך" כלומר הלוואה מיוחדת לטווח של עד כ-30 שנים בריבית נמוכה במיוחד, הניתנת כנגד משכון של הנכס.

שיעבוד הנכס מסתיים כאשר נפרעים כל תשלומי המשכנתא מכאן שבתום תקופת תשלום ההלוואה, יהיו לוקחי המשכנתא בעלי הדירה. על פי נתוני בנק טפחות רכישת דירה מסתכמת בסכום הכנסה ממוצעת של עשר שנות עבודה.

השלבים בתהליך לקיחת משכנתא

לפני שאתם ניגשים לתהליך ההלוואה עצמו יש מספר פרמטרים אותם יש לקחת בחשבון ולכלול בתכנון. קבעו מהו מחיר הנכס שאתם מתכוונים לרכוש. יש לזכור כי מחיר הדירה אינו מסתיים במחיר אותו דורש הקבלן או המוכר, לכך יש להוסיף מס רכישה, שכר עו'ד, דמי תיווך (אם היו), ועלויות מעבר כגון התחברות לרשת החשמל, הגז, המים הטלפון וכ”ד או שיפוצים ושינויים.

בדקו כמה כסף עומד לרשותכם כיום וכמה יעמוד לרשותכם בעתיד. מקורות מימון מיידיים הינם כסף מזומן, תוכניות חיסכון, סיוע מקרובי משפחה וממכירת דירה שכבר נמצאת בבעלותכם. מקורות הכנסה עתידיים הם עלייה במשכורת, תוכניות חיסכון לטווח ארוך, קרנות השתלמות וכ”ו. לאחר שחישבתם את גובה הון עצמי שלכם תוכלו לחשב את הסכום שאותו תיקחו כמשכנתא, את גובה ההחזר החודשי ומספר התשלומים.

פעולות מול הבנק בתהליך לקיחת משכנתא כעת עליכם לגשת לבנק ולפתוח תיק משכנתא, כלומר להגיש בקשה להלוואה. תתבקשו למסור את מטרת ההלוואה, שווי הנכס, סכום ההלוואה, שיעור ההון העצמי, ופרטים על הכנסות. יועץ משכנתאות בבנק יציג בפניכם את כל המידע לגבי סוגי המשכנתאות המוצעות בבנק, ללא העדפה למסלול מסוים. הפרמטר העיקרי הנבדק בעת מתן אישור הלוואה הינו טיב הלקוח ויכולת ההחזר שלו. בנוסף נבחנת מהות ההלוואה וטיב הבטוחה. בשלב זה תוכלו לקבל אישור עקרוני מן הבנק, אשר יכלול את הסכום המאושר, תנאי ההלוואה המוצעים כולל מסלולי ההלוואה והריביות, תאריך תוקף האישור (עד שלושה חודשים מיום קבלת האישור) ובטחונות ואישורים נדרשים.

לאחר שבקשתכם למשכנתא אושרה תוכלו לחתום על חוזה ההלוואה ותצטרכו להביא לבנק את המסמכים הבאים: תעודת זהות, תעודת זכאות (זכאי משרד השיכון הוא מי שעונה על הכללים שנקבעו לצורך זה על ידי המדינה, והונפקה לו תעודת זכאות), אישורי הכנסה (לעובדים שכירים 3-5 תלושי משכורת אחרונים, ולעצמאים אישור רואה חשבון או יועץ מס), חוזה רכישת דירה / קרקע, נסח רישום מקרקעין עדכני (נסח טאבו), או אישור זכויות עדכני ממינהל מקרקעי ישראל או מחברה קבלנית (כאשר הנכס אינו רשום בטאבו), תדפיסי עו”ש מקוריים משלושת החודשים האחרונים, ואישורים ממקורות הכנסה נוספים.

אם הינכם זכאים לסיוע של משרד הבינוי והשיכון תקבלו הלוואה צמודה בריבית קבועה, הניתנת ל- 20, 25 או 28 שנה בתנאי החזר מועדפים וריבית נמוכה עם אפשרות לפירעון מוקדם ללא קנס, תעריפי שמאות מיוחדים, תעריף מיוחד לדמי פתיחת תיק הלוואה ועוד הקלות.

ביטחונות וערבויות בלקיחת משכנתאות

כדי לקבל את ההלוואה מן הבנק תצטרכו לספק ביטחונות. אלו הם שעבודים ומסמכים משפטיים המהווים עירבון לכספי הבנק עד לפירעון המשכנתא, והם נקבעים על פי מצב הנכס שרכשתם. קיימים ביטחונות מסוגים שונים, החשובים שבהם הינם:

שטר משכנתא - אם אתם בעלי הנכס ואתם מבקשים הלוואה לבנייה, הביטחון שיירשם לטובת הבנק הוא משכנתא (שיעבוד מקרקעין) הנרשמת ע”י שטר משכנתא של הבנק. נחתם בטאבו ודורש תשלום אגרה.

התחייבות לרישום משכנתא - התחייבות של בעל הזכויות הרשום בנכס, בה הוא מתחייב לרשום שיעבוד על הנכס לטובת הבנק ברגע שהדירה תירשם על שמו.

רישום הערת אזהרה לטובת הקונה - ההערה שמגינה עליכם מפני עסקאות סותרות של מוכר הנכס ונעשית לאחר חתימת חוזה הרכישה. כרוכה בתשלום אגרה בטאבו.
רישום הערת אזהרה לטובת הבנק - המוכר מתחייב לרשום שיעבוד על הנכס (משכנתא) לטובת הבנק במועד רישום הדירה על שמכם. נחתם בטאבו ודורש תשלום אגרה.
הערת האזהרה לטובת הבנק נועדה להבטיח לבנק, שהמוכר לא יעביר את הנכס על שם הקונה מבלי שתירשם באותו מועד משכנתא לטובת הבנק. משכון זכויות - שעבוד הזכויות שלכם בנכס המוקנות לכם בחוזה הרכישה לטובת הבנק. השעבוד נעשה באמצעות הודעת משכון המונפקת ע”י הבנק ונרשמת ברשם המשכונות. כרוך בתשלום אגרה למשרד המשפטים.

דו”ח שעבודים מרשם המשכונות - אם אתם רוכשים נכס יד שנייה, תתבקשו להביא דו”ח שעבודים כדי לבדוק אם הנכס שאתם רוכשים כבר משועבד. ייפוי כוח נוטריוני לבנק - מאפשר לבנק לבצע פעולות במקומכם. נחתם בפני נוטריון ומחייבת תשלום שכר לנוטריון.
הערכת שמאי - הערכת שמאי מקרקעין מרשימת השמאים שאושרו ע”י הבנק כדי לוודא שהנכס שאתם מתכוונים לרכוש או לשעבד מהווה בטוחה טובה לבנק.

ביטחונות על פי חוק המכר – ברכישת דירה חדשה מקבלן על הקבלן להבטיח את הכספים ששולמו לו. הקבלן צריך לתת את אחת הבטוחות- רישום הערת אזהרה לטובתכם, מתן ערבות חוק מכר, או פוליסת ביטוח, אחרי ששולם לו סך של 15% ממחיר הדירה.

ערבים - במקרים מסוימים הבנק דורש גם ערבים, ומבקש גם מהם אישורי הכנסה.

לאחר שתספקו לבנק את כל המסמכים והערבויות הדרושים תוכלו לקבל את המשכנתא לאחר שתעשו ביטוח חיים וגם ביטוח נכס. נזכיר כי קיימים מעל 30 סוגי משכנתא שונים, לכן התייעצו עם יועצים שונים ובנקים אחדים לפני שתחליטו. כך תוכלו לבחור את זה המסלול המתאים לכם ביותר.

תנאים לקבלת משכנתא

לכל בנק יש שיקולים משלו במסגרת תנאים לקבלת משכנתא. ישנם מספר שיקולים שמשותפים למספר רב של בנקים למשכנתאות.

קודם כל, הבנק צריך להיות בטוח שהלווים מסוגלים לעמוד בתשלומים לבנק. הבנק בודק את יכולת ההחזר של הלווה, ומעמיק ללמוד פרטים על גילו, תעסוקתו, הכנסתו, המצב המשפחתי, התחייבויות כספיות וכו'. בנוסף יכולות להבדק הלוואות קודמות בבנק.

תנאי נוסף לקבלת משכנתא הוא בטחונות שעל הלווה להבטיח לבנק. אלו הם הסדרים שמבטיחים את פרעון ההלוואה.

בטחונות אלו כוללים בטחון של הנכס שמשועבד לבנק במשכנתא או משכון זכויות. בנוסף, יש לספק ערבים אישיים, שמהם יהיה אפשר לדרוש פרעון של המשכנתא אם אין כל דרך אחרת לבנק להבטיח את החזר החוב המגיע לו. ישנם קריטריונים שונים לקביעת טיב הערבים. ההלוואה נקבעת על פי תנאים מסוימים כגון הזכאות להלוואה, כושר ההחזר והבטחונות שמוצעות לבנק.

שיעור המימון של הבנק יכול להגיע ל- 90%. שיעור המימון המקובל מכספי הבנק נע בין 60% ל- 70% מערך הדירה.

ישנם כלי עזר רבים לבחינת משכנתא משתלמת. השימושיים ביותר הם מחשבון משכנתא ומחשבון זכאות. בנוסף להם מומלץ לקבל ייעוץ מיועץ משכנתאות מוסמך כאמור ולא להתבסס רק על המידע הכתוב.